Privater Immobilienverkauf
1) Die richtige Preisfindung – darauf kommt es an
Die Befürchtung des Verkäufers ist oft dieselbe: Verkaufe ich womöglich zu billig? Damit stellt sich die so wichtige Frage: Wie kann man den Verkaufspreis auf einer soliden Grundlage ermitteln? Im Idealfall sorgt ein Gutachten für Klarheit. Aber Vorsicht, hier sollte keinesfalls ein x-beliebiger Gutachter mit dieser Aufgabe betraut werden. Vielmehr brauchen Sie einen öffentlich bestellten, vereidigten Sachverständigen. Einen Überblick zu solchen Experten erhalten Sie bei der Industrie- und Handelskammer. Ein Anruf oder ein Blick auf die Webseite ist ein erster Schritt.
Auskünfte zum adäquaten Verkaufspreis erteilt auch der Gutachterausschuss der jeweiligen Stadt. Auch die Stadt selbst oder die Kommune erstellt Gutachten zur Preisfindung. Wie immer gilt auch hier: Ein Gutachten kann einen Preis definieren, der höher oder niedriger als der aktuelle Marktpreis ist. Welche Faktoren aber beeinflussen die Preisfindung? Es ist die Lage der Immobilie, die Grundstücksgröße, die Wohnfläche, der Zustand und die Ausstattung, der Vermietungsstand sowie die Netto-Kaltmiete. Ein oft genutztes Instrument zur Preisfindung sind der Sachwert und das Ertragswertverfahren oder auch als Grundlage ein Faktor X der Jahreskaltmiete bei Mehrfamilienhäusern.
2) Lieber offen mit den Mietern sprechen – vor dem Verkauf
Viele Eigentümer möchten das Objekt anonym verkaufen. Nicht selten ist der Wunsch, dass die eventuellen aktuellen Mieter nichts erfahren sollen. Ob ein solches Vorgehen immer der richtige Weg ist? Zweifel sind angebracht! Meist ist es besser, offen mit seinen Mietern zu sprechen. Sicher ist: Wenn man als Eigentümer der Immobilie seine Mieter schützen will, darf man eben nur an jene Personen verkaufen, die den Mietern die Chance auf ein weiteres Wohnrecht einräumen. Dabei kann man grundsätzlich Sozialklauseln im Kaufvertrag vereinbaren, um die Mieter zu schützen.
3) Was Sie tun können, um Haftungsrisiken auszuschließen
Eine Alternative ist es, einen Immobilienmakler zu beauftragen. Dieser sollte ein ausgewiesener Experte sein. Denn es macht einen großen Unterschied, ob ein Makler eine Mietwohnung oder eine Anlagen-Immobilie vermittelt. Unser Tipp: Fragen Sie diesen, wie viele Immobilien er selbst im Eigenbesitz hat. Nur dann weiß der Makler auch, dass Eigentum verpflichtet und wie man damit umgeht.
4) Was alles in die Verkaufsunterlagen gehört
Beim Verkauf werden folgende Unterlagen benötigt: Eine Übersicht zur Objekteinheit, Größe, Mieteinnahme, Nebenkosten, Mietbeginn und zur letzten Mieterhöhung. Dazu sollten Grundrisse und Planunterlagen, am besten die Baugenehmigung und Flächenberechnungen vorliegen. Sinnvoll sind auch die aktuellen Mietverträge sowie eine Aufstellung der Modernisierungsmaßnahmen in den letzten fünf Jahren. Ein Grundbuchauszug ist ebenfalls empfehlenswert.
5) Der Blick hinter die Immobilie – Ihre Risiken zur Kaufpreis-Reduzierung!
Unbedingt zu beachten: Entspricht der derzeitige Bautenstand auch der letzten baurechtlichen Genehmigung. Besteht womöglich die Gefahr von Streitigkeiten und einer Kaufpreis-Reduzierung? Sind die Mieteinnahmen auch wirklich Nettomieten und die Nebenkosten-Vorauszahlungen oder eventuell doch Pauschalen und somit nicht umlegbar.
6) Keine Brautschau, sondern Sauberkeit am richtigen Fleck
Ganz wichtig: Verzichten Sie darauf, das Objekt vor dem Verkauf so hübsch wie eine Braut zu machen. Natürlich sollten Sie den Keller und den Dachboden entrümpeln lassen und Spinnweben im Keller entfernen. Auch die Außenanlage sollte in gutem Zustand sein. Dazu gehört es, den Rasen zu mähen, die Hecken zu schneiden und das Anwesen insgesamt sauber zu halten.
Briefkasten und Klingelschilder sollten sauber beschriftet sein. Bedenken Sie: Sie sind die Visitenkarte eines Hauses. Aus eigener Erfahrung gilt: Ein kleiner Makel am Eingang ergibt gleich einen großen Punktabzug!
7) Bleiben Sie bei der Wahrheit und seien Sie ehrlich gegenüber dem Käufer
Ehrlichkeit währt am längsten. Das stimmt nicht immer, aber beim Verkauf einer Immobilie ist solche Tugend besonders wichtig. So sollten Sie bekannte Mängel nicht verschweigen. Das könnte im schlimmsten Fall zu Schadenersatz oder gar Rückabwicklung des gesamten Kaufvertrages führen.
Beachten Sie: Beim Verkauf einer Immobilie ist ein Energieausweis vorzulegen. Die Angaben im Ausweis dienen der Grob-Einschätzung der künftigen Energiekosten und enthalten Daten zum jährlichen Energieverbrauch in Kilowattstunden. Der Ausweis ist zehn Jahre gültig und wird vom Deutschen Institut für Bautechnik in Berlin mit einer Registriernummer gelistet. Fehlt dieser Ausweis, müssen die Hausbesitzer mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro rechnen. Wichtig: Bei der Insertion Ihrer Immobilie ist die Veröffentlichung dieser Angaben auch Pflicht. Eine Unterlassung kann zu einer Abmahnung führen.
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