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“Die Party ist vorbei!”

Meine persönliche Meinung zum aktuellen Immobilienmarkt (Stand: 22.10.2022).

Die Party ist vorbei, aber keine Sorge, es platzt keine Immobilienblase. Das liegt daran, dass der Immobilienmarkt lediglich zur Normalität zurückkehrt. Wir werden in die Zeit von 2010 zurückversetzt. Die Zinssätze steigen auf 4 % und mehr, und die Folge sind sinkende Immobilienpreise. Dadurch wir der Verkäufermarkt zu einem Käufermarkt. Nichts anderes passiert im Moment. Dies ist entscheidend zu verstehen und danach zu handeln.

Bevor ich auf die Situation der einzelnen Marktteilnehmer, (Allgemeiner Hinweis: Aufgrund der besseren Lesbarkeit wird im Text das generische Maskulinum verwendet. Gemeint sind jedoch immer alle Geschlechter.) wie den Investor, Kapitalanleger, Immobilienmakler, Verkäufer, Bauträger, Käufer allgemein, Banken und Finanzierungsvermittler eingehe, möchte ich kurz etwas zum Markt im Allgemeinen sagen:

Die Presse ist voll von Nachrichten über einen Crash oder Preiseinbrüchen von 30 % und mehr. Das ist alles Panikmache, denn reißerische Schlagzeilen verkaufen sich nun mal besser, als andere. Die meisten Artikel beziehen sich auf Preisvergleiche in den Portalen. Aber in den Portalen gab es schon immer Wunschpreise und in letzter Zeit immer mehr Fantasiepreise. Gerade im letzten Jahr gab es sogar hin und wieder einen Käufer, der diese Preise akzeptierte. Warum eigentlich? Ganz einfach, es gab und gibt Käufer, bei denen das Geld bar auf dem Konto liegt. Diese wollten keine Strafzinsen zahlen und sich vor der Inflation schützen. Also kauften sie auch zu Phantasiepreisen, weil der Markt ziemlich leer war. Aber das ist mit den steigenden Zinsen vorbei.
Das zweite Phänomen ist, dass viele Zögerer, die auf weiter steigende Preise gesetzt haben und deshalb noch nicht verkaufen wollten, jetzt versuchen, auf den Zug aufzuspringen und mit Phantasiepreisen in den Markt einsteigen. Sie haben aber noch nicht erkannt, dass der Zug bereits abgefahren ist, den Bahnhof verlassen hat und sie nicht mehr aufspringen können. Diese Erkenntnis wird ihnen erst jetzt zuteil. Deshalb ist in der Presse von einem Preissturz von 30 % die Rede. Real und bereinigt ist das im Moment aber noch deutlich weniger.

Letztes Wochenende war ich in München auf einer Immobilienveranstaltung. Ein Referent hat sich dort zu folgenden Assetklassen geäußert

  • Baugrundstücke: Abschlag 30 – 50 %
  • Gewerbeimmobilien: – 20 %
  • Eigentumswohnungen: Hier kommt jetzt erst der Preisverfall, 10 – 15 %
  • Wohnhäuser: 15 – 20 %
  • Mehrfamilienhäuser. Ü-30 ist längst vorbei.

Lassen Sie mich nun mit kurzen Aussagen zu den einzelnen Marktteilnehmern fortfahren.

Als Vorbemerkung sei gesagt, dass die meisten Marktteilnehmer erst seit 2006 auf dem Immobilienmarkt tätig sind. Also ab einem Zeitpunkt, ab dem der Markt nur eine Richtung kannte. Die nach oben. Nun haben wir die oft genannte Zeitenwende und was passiert? Die Marktteilnehmer und damit auch der Immobilienmarkt fallen in eine Art Schockstarre. Doch diese wird sich bald wieder auflösen.

Der Investor

Ich möchte diesen in 3 Gruppen unterteilen. Die erste Gruppe sind in meinen Augen die wirklichen Großinvestoren, die Global Player. Ich möchte hier bei dieser Gruppe nicht ins Detail gehen, denn sie unterliegen besonderen “Gesetzen und Regeln” und handeln danach.

Die zweite Gruppe sind Investoren mit 50, 100 und mehr Wohneinheiten. Diese haben schon längst die Reißleine gezogen und kaufen nur noch gezielt nach bestimmten Vorgaben. Die meisten von ihnen haben aber auch Immobilien verkauft, um Geld in der Kasse zu haben, wenn es sich bald wieder lohnt zu kaufen.

Die dritte Gruppe sind Investoren, die im Internet lesen, dass man mit Immobilien „frei“ und zum Millionär wird. Alles ist auf positiven Cashflow ausgerichtet, die Lage ist nicht entscheidend, auch C- und D-Lagen sind toll. Finanzierung zu 115% bei 1% Zins und niedriger Tilgung. Das Einzige, was zählt, ist Skalierung und Wachstum. Leider stellen viele jetzt fest, dass sie mit dieser Strategie vielleicht Millionäre geworden sind. Aber leider nicht Immobilienmillionäre, sondern Hypothekenmillionäre. Die Angst vor auslaufenden Zinsen, Neubewertung, Nachschusspflicht von Eigenkapital und Nachfinanzierung durch die Banken geht um. Diese Käufergruppe wird wohl in naher Zukunft nicht mehr so häufig unter den Kaufinteressenten zu finden sein, und wenn, dann nur mit Dumping-Kaufgeboten, da die Banken nur noch mit Eigenkapital finanzieren werden und mit den gestiegenen Zinsen die Objekte mit positivem Cashflow in guten Lagen etwas schwieriger zu finden sein werden. Kleiner Tipp: Bei Immobilien gab es schon immer 3 Punkte, die man unbedingt beachten sollte. Leider sind diese während des Hypes etwas in Vergessenheit geraten. Aber heute sind sie wichtiger denn je. Diese sind: Lage. Lage. Lage.

Der Kapitalanleger

Er wurde gelegentlich belächelt, weil sein erstes Ziel kein positiver Cashflow ist, sondern er sein Bargeldkapital sicher und in gute Immobilien in guter Lage investiert hat. Er hat zwar nicht die Superrendite, aber seine Immobilieninvestition zahlt sich durch seinen Kapitaleinsatz aus und er kommt nicht in Schwierigkeiten oder Schieflage. Je nach dem Zeitraum, in dem er gekauft hat, kann sich seine Immobilie nach oben oder jetzt auch etwas nach unten oder seitwärts entwickeln. Aber das kann er ruhig und gelassen aussitzen.

Der Immobilienmakler

Für diese ist die Umstellung das Gebot der Stunde. Viele sind erst nach 2006 aktiv und kennen nur wie erwähnt, die eine Richtung nach oben. Jetzt erleben sie einen deutlichen Nachfragerückgang und der Verkauf und ihre bisherige Strategie, ein Immobilienangebot lediglich im Verteiler zu verschicken und schon kommt der Käufer von alleine, geht nicht mehr auf. Denn der Käufer bleibt meist aus. Warum eigentlich? Der Makler muss die Objekte neu bewerten. Objekte, die er vor 3-4 Monaten bewertet und in Auftrag genommen hat, erzielen nicht mehr den zu diesem Zeitpunkt kalkulierten Preis. Schon gar nicht, wenn er den Preis überhöht akzeptiert hat, nur um den Auftrag zuerst zu bekommen. Diese Objekte müssen neu verhandelt werden und der Verkäufer muss auf die aktuelle Situation aufmerksam gemacht werden. Bei neu zu akquirierenden Objekten ist es unbedingt notwendig und erforderlich, die Preisverhandlungen strikt zu führen und keine Kompromisse, schon gar keine Wunsch- oder Phantasiepreise des Verkäufers zu akzeptieren. Der Immobilienmakler wird in Zukunft den Immobilienmarkt aus der Sicht des Käufers sehen müssen. Je früher er dies erkennt, desto besser für ihn.

Der Immobilienverkäufer

Es ist bitter für ihn, aber die Party ist vorbei. Er muss sich auf marktkonforme Preise einstellen und je nach Assetklasse, die verkauft wird, mit fallenden Preisen rechnen. Das Problem ist nur, dass die meisten Verkäufer immer noch denken, es geht aufwärts und die tatsächliche Situation noch nicht erkannt haben, oder nicht erkennen wollen. Sorry, aber die Aussagen, ich muss nicht verkaufen, ich kann warten, sind, wenn sie wirklich verkaufen wollen/müssen, von gestern, überholt und gehören der Vergangenheit an. Hierzu bitte ich Sie, die Such-Situation der Käufer – siehe unten – zu verstehen, dann werden Sie erkennen, was ich meine.

Der Bauträger

Baumaterialien werden teurer oder sind derzeit gar nicht erhältlich. Die Baupreise werden unkalkulierbar. Der Verkauf der Neubauimmobilien ist schwieriger und teilweise zum Erliegen gekommen. Deshalb werden derzeit viele geplante Bauprojekte auf Eis gelegt. Ich kenne Fälle, in denen der Bauträger Kaufverträge storniert und dafür sogar freiwillig Vertragsstrafen zahlt. Auch wir haben zurzeit 2 eigene Bauvorhaben vorerst auf Eis gelegt. Aber hier wird sich der Markt wieder etwas entspannen, denn die Pläne der Regierung sind 400.000 Neubauten p.A.. Das wird aber nur mit Subventionen möglich sein. Warten wir es ab.

Der Käufer

Bei den Käufern scheint im Moment eine Art Schockstarre zu herrschen. Viele wollen, können aber plötzlich nichts mehr kaufen, weil die Zinsen gestiegen sind und das nötige Eigenkapital fehlt. Andere haben das Geld und / oder die Finanzierungsmöglichkeit und wissen nicht, was sie tun sollen. Abwarten, vielleicht wird es ja billiger oder doch kaufen? Ich kann dazu nur sagen, wenn es Ihnen gefällt und es sich für Sie rechnet, dann zögern Sie nicht. Wir handeln auch nach diesem Prinzip und kaufen, wenn die Immobilie zu uns passt und wir uns mit dem Kauf auch wohl fühlen.

Beispiel für einen Immobilienkauf: Angenommener Kaufpreis 100.000,- €, bedeutet bei 20 % Eigenkapital 20.000.- € plus Kaufnebenkosten 10.000.- €, also 30.000.- Eigenkapital. In der Bewirtschaftungsphase ergibt sich bei 4 % Zinsen und 2 % Tilgung ein Aufwand in Höhe von 4.800– € p.A. oder monatlich 400.- € (nicht berücksichtigt sind hier Nebenkosten und Steuern, bzw. Mieteinnahmen bei Vermietung).

Bei einem Hauskauf von 600.000.- € bedeutet dies ein Eigenkapital von ca. 180.000.- € und monatlich 2.400.- € Zins und Tilgung plus Nebenkosten.

Anhand dieser Beispiele ist zu erkennen, welche Eigenmittel und Einnahmen oder Verdienst ein Käufer benötigt.

Käufer sollten aber auf alle Fälle den folgenden Aspekt berücksichtigen: Die Rentenproblematik. (Denn die Renten sind sicher. Einmal ein Problem.)
Wissen Sie, wie viel Rente ein Durchschnittsverdiener mit einem Durchschnittseinkommen von 4.100.- €/mtl. nach 45 Beitragsjahren später erhalten wird?
Sage und schreibe ca. 1.835.- €/mtl. Das ist ein stolzer Betrag.

Und wissen Sie, wie hoch die maximal mögliche Rente in Deutschland ist? 3.077.- €/mtl. Brutto. Wie viele Menschen bekommen in Deutschland diese hohe Rente? Unglaubliche 40 Personen.

Daraus können Sie ersehen, dass Eigeninitiative immer noch notwendig ist und Sie meiner Meinung nach unbedingt in Immobilien investieren sollten, um später der Armutsfalle zu entkommen.

Ihre Lebensqualität im Alter wird bestimmt durch Ihren Verzicht heute.

 

Banken und Finanzierungsvermittler

Die Banken werden ihre Vorschriften für die Finanzierung erhöhen. Auch die Zinssätze könnten weiter steigen. Auch die Finanzierungsvermittler stehen vor etwas schwierigeren Zeiten, da sie Kunden mit ungeeigneter Bonität keine Finanzierung mehr vermitteln können.

 

Fazit

Mit diesen Zeilen habe ich lediglich meine persönliche Meinung und meine Gedanken zur aktuellen Marktsituation zum Ausdruck gebracht. Sie können diese gerne in Teilen oder im Ganzen teilen. Oder auch ganz anderer Meinung sein. Wie gesagt, es ist meine Meinung. Aber in allen Phasen eines Marktes wird es Verlierer und Gewinner geben. Sie müssen nur Ihren eigenen Weg gehen, der für Sie der Richtige ist.

 

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