Wissenswertes zum neuen WEG-Recht – einige wichtige Änderungen in Kurzform

Seit dem 01.Dezember 2020 gilt das neue WEG-Recht und somit sind einige Neuerungen in Kraft getreten. Hier ein kleiner Auszug:

Baumaßnahmen:
Bisher mussten bei gewünschten baulichen Veränderungen meist alle Miteigentümer zustimmen. Nun können nach dem § 20 Abs. 1 WEG Beschlüsse für bauliche Veränderungen mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Und: Grundsätzlich haben nur die der baulichen Veränderung zustimmenden Eigentümer die Kosten hierfür zu tragen. Nach § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG besteht nur dann die Verpflichtung aller Miteigentümer zur Kostentragung, wenn die bauliche Veränderung mit mehr als zweit Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Mieteigentumsanteile verabschiedet wurde. Eine Umlegung auf sämtliche Eigentümer ist ausgeschlossen, wenn die Baumaßnahme mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist.

Gemäß § 20 Abs. 2 WEG kann nun jeder Miteigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die

dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung,
dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge
dem Einbruchsschutz und
dem Glasfaseranschluss
dienen. Der jeweilige Miteigentümer muss jedoch gemäß § 21 Abs. 1 WEG die Kosten der jeweiligen Maßnahme selbst tragen.

Zertifizierter Verwalter
Nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG kann ab Ende 2022 jeder Miteigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters mit Sachkundenacheis verlangen, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. War der Verwalter hingegen schon am 01.12.2020 zum Verwalter bestellt, so gilt er gegenüber der WEG noch bis zum 01.06.2024 als zertifiziert.

Abberufung eines Verwalters
Mit der Neuregelung des WEG kann der Verwalter gemäß §26 Abs. 3 WEG jederzeit abberufen werden. Ein besonderer Grund muss nun dazu nicht mehr vorliegen. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung. Und somit auch seine Honorierung.

Freiflächen – Sondereigentum
Bisher konnte an Freiflächen, wie Gärten, Terrassen, Stellplätzen nur ein Sondernutzungsrecht gebildet und erworben werden. Nun kann an diesen auch ein Sondereigentum gebildet und somit erworben werden.

Eigentümerversammlung und Beschlussfassung
Auf drei von bisher zwei Wochen wird die Einladungsfrist zur Eigentümerversammlung verlängert. Diese kann nun auch in Textform erfolgen.
Ist dem Verwalter oder dem Beirat eine Einberufung nicht möglich, so können dies nun auch die Eigentümer selbst tun.
Nach Beschluss ist die Teilnahme an der Versammlung durch Eigentümer auch online möglich. Eine reine Online-Versammlung ist jedoch nach wie vor nicht möglich.
Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung ist nun generell gegeben. Damit vermeidet man künftig Wiederholungsversammlungen.
Umlaufbeschlüsse sind in Textform möglich. Somit sind auch elektronische Beschlüsse erlaubt. Allerdings müssen nach wie vor alle Eigentümer zustimmen.

Verwaltungsbeirat
Die Größe des Verwaltungsbeirates kann nach der WEG-Reform 2020 flexibler zusammengesetzt werden. Die Haftung der ehrenamtlichen Beiräte wird gemäß §29 Abs. 3 WEG auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt.

Einsicht in die Verwaltungsunterlagen
Gemäß § 18 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.

Eigentumswohnung – vermietet
Nach § 556a Abs. 3 BGB harmonisiert nun das WEG-Recht mit dem Mietrecht. Hier heißt es: Ist Wohneigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten (abweichend von Absatz 1) nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen. (Widerspricht der Maßstab billigem Ermessen, ist nach Absatz 1 umzulegen.
In der Einkommensteuererklärung darf weiterhin nicht das bezahlte Wohngeld angegeben werden, sondern nur die im betreffenden Jahr entstandenen und in der Abrechnung ausgewiesenen Kosten.

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