Seit dem 01. Dezember 2020 gilt das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG-Recht) und mit ihm zahlreiche tiefgreifende Änderungen, die sowohl für Wohnungseigentümergemeinschaften als auch für Hausverwalter weitreichende Auswirkungen haben.
Dieser Artikel gibt Ihnen einen kompakten, aber umfassenden Überblick zum Thema WEG Verwaltung neues Gesetz. Erfahren Sie, was sich geändert hat, welche Aufgaben die Verwaltung übernimmt und welche Rechte Sie als Eigentümer jetzt haben.
Das Wichtigste in Kürze
- Seit dem 01. Dezember 2020 gilt das neue Wohnungseigentumsgesetz, das Rechte und Pflichten von Eigentümern und Hausverwaltungen neu regelt und mehr Transparenz sowie Eigenverantwortung schafft.
- Bauliche Maßnahmen können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, Eigentümerversammlungen sind flexibler, Freiflächen können als Sondereigentum erworben werden und zertifizierte Verwalter sind auf Wunsch möglich.
- Die WEG Verwaltung übernimmt Finanzplanung, Jahresabrechnung, Instandhaltungsrücklage, Umsetzung von Beschlüssen, Organisation von Versammlungen und Kommunikation mit Behörden, Dienstleistern und Versicherern.'
- Verwalter können jederzeit abberufen werden und Selbstverwaltung bleibt erlaubt.
Was ist die WEG – Bedeutung und Aufgaben der WEG Verwaltung
Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist der Zusammenschluss aller Eigentümer einer Wohnanlage, die gemeinschaftlich das Gebäude und Grundstück verwalten. Grundlage bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Die WEG Verwaltung – oft durch eine professionelle WEG Hausverwaltung – übernimmt zentrale Aufgaben wie Finanzplanung, Instandhaltung und die Organisation der Eigentümerversammlungen.
Auch Themen wie WEG Selbstverwaltung, Kündigung des WEG Verwalters nach neuem Gesetz und transparente Entscheidungsprozesse gewinnen seit der Reform 2020 an Bedeutung. Ziel ist eine rechtssichere, strukturierte und effiziente Verwaltung der Immobilie im Interesse aller Eigentümer.
Die wichtigsten Neuerungen des WEG Gesetzes auf einen Blick
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Einfachere bauliche Veränderungen
Beschlüsse zu baulichen Maßnahmen müssen nicht mehr einstimmig getroffen werden. Eine einfache Mehrheit reicht aus (§ 20 Abs. 1 WEG). -
Klarere Kostenverteilung
Nur zustimmende Eigentümer tragen die Kosten baulicher Veränderungen – außer es wird mit 2/3-Mehrheit beschlossen (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG). -
Flexiblere Eigentümer-Versammlungen
Längere Einladungsfristen, Online-Teilnahme möglich, allgemeine Beschlussfähigkeit auch ohne Quorum. -
Verwalter jederzeit abrufbar
Kein wichtiger Grund mehr nötig. Vertrag endet automatisch sechs Monate nach Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG). -
Zertifizierte Verwalter verpflichtend
Ab einer bestimmten Gemeinschaftsgröße kann jeder Eigentümer einen Sachkundenachweis fordern (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). -
Mehr Transparenz
Jeder Eigentümer hat Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen (§ 18 Abs. 4 WEG). -
Sondereigentum an Freiflächen möglich
Gärten, Terrassen und Stellplätze können jetzt als echtes Eigentum statt nur mit Sondernutzungsrecht erworben werden. -
Harmonisierung mit dem Mietrecht
Betriebskostenumlage erfolgt nach WEG-Schlüssel (§ 556a Abs. 3 BGB).
Was ändert sich durch das neue Gesetz zur WEG Verwaltung?
Die Änderungen im WEG-Recht haben die WEG Verwaltung deutlich flexibilisiert, zugleich aber auch professionalisiert. Eigentümer haben mehr Rechte, die Verwaltung muss höheren Anforderungen gerecht werden. Ein zentrales Ziel: die WEG Wohnungseigentümer Gemeinschaft als handlungsfähige Einheit zu stärken. Dazu gehören unter anderem:
- Verlängerung der Einladungsfrist zur Eigentümer-Versammlung auf drei Wochen (Textform ausreichend)
- Einberufung der Versammlung auch durch Eigentümer möglich, wenn Verwalter oder Beirat verhindert sind
- Teilnahme per Online-Zuschaltung erlaubt (reine Online-Versammlungen bleiben unzulässig)
- Beschlussfähigkeit ist generell gegeben – unabhängig von der Anzahl der Anwesenden
- Umlaufbeschlüsse jetzt auch in Textform möglich – inklusive elektronischer Zustimmung
Bauliche Maßnahmen und Kostenregelung im neuen WEG-Recht
Früher mussten alle Miteigentümer zustimmen, wenn bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum gewünscht wurden. Nun erlaubt § 20 Abs. 1 WEG Entscheidungen mit einfacher Mehrheit. Und: Nur die zustimmenden Eigentümer tragen grundsätzlich die Kosten.
Nach § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG sind alle Eigentümer nur dann verpflichtet, die Kosten zu übernehmen, wenn:
- die bauliche Maßnahme mit über zwei Drittel der Stimmen beschlossen wurde, und
- mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist.
Eine Kostenumlage auf alle ist ausgeschlossen, wenn die Maßnahme unverhältnismäßig hohe Kosten verursacht.
Zusätzlich können Miteigentümer nach § 20 Abs. 2 WEG bauliche Veränderungen verlangen, die:
- dem barrierefreien Zugang,
- dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,
- dem Einbruchschutz oder
- dem Glasfaseranschluss
dienen. Laut § 21 Abs. 1 WEG müssen sie die Kosten dafür selbst tragen.
Welche Aufgaben hat die WEG Verwaltung laut neuem Gesetz?
Die WEG Verwaltungsaufgaben sind umfassend definiert und umfassen:
- Erstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
- Bildung und Kontrolle der Instandhaltungsrücklage
- Umsetzung von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft
- Koordination von Instandhaltung, Reparaturen und Modernisierungen
- Organisation von Eigentümer-Versammlungen inkl. Protokollierung
- Bereitstellung und Archivierung aller Verwaltungsunterlagen zur Einsicht
- Kommunikation mit Behörden, Dienstleistern und Versicherern
Diese Aufgaben setzen ein hohes Maß an Fachwissen und Organisation voraus. Deshalb ist in vielen Fällen eine professionelle WEG Hausverwaltung unerlässlich.
Ist eine WEG Selbstverwaltung weiterhin möglich?
Ja, die WEG Selbstverwaltung bleibt erlaubt – insbesondere bei kleineren Gemeinschaften. Voraussetzung: Die Eigentümer können die Aufgaben eigenverantwortlich und gesetzeskonform umsetzen. Dazu zählen:
- Buchführung und Finanzplanung
- Technische Instandhaltung
- Rechtssichere Einladung und Protokollierung der Eigentümer-Versammlung
- Einhaltung gesetzlicher Fristen und Verfahrensweisen
In der Praxis zeigt sich jedoch, dass die Anforderungen oft die zeitlichen oder fachlichen Ressourcen der Eigentümer übersteigen. In solchen Fällen ist eine professionelle Hausverwaltung empfehlenswert.
Kündigung des WEG Verwalters durch neues Gesetzt – Bedeutung
Ein besonders praxisrelevanter Aspekt ist die Kündigung WEG Verwalter neues Gesetz:
- Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden, ohne dass ein wichtiger Grund vorliegt (§ 26 Abs. 3 WEG).
- Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung automatisch.
- Eine Vergütung nach Vertragsende ist ausgeschlossen.
Diese Regelung stärkt die Rechte der WEG Wohnungseigentümer Gemeinschaft und sorgt für mehr Flexibilität und Kontrolle – auch im Hinblick auf die Leistungsqualität von Hausverwaltungen.
Zertifizierte Verwalter: Pflicht und Ausnahmen
Nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG kann jeder Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen. Die Zertifizierung muss über einen Sachkundenachweis erfolgen. Ausnahmen gelten:
- wenn es weniger als 9 Sondereigentumseinheiten gibt,
- wenn ein Eigentümer selbst als Verwalter bestellt ist,
- wenn weniger als ein Drittel der Eigentümer die Zertifizierung verlangt.
Verwalter, die bereits zum 01.12.2020 bestellt waren, gelten übergangsweise bis zum 01.06.2024 als zertifiziert.
Neue Eigentumsrechte an Freiflächen
Eine der bedeutsamsten Änderungen: An Gärten, Terrassen oder Stellplätzen kann jetzt Sondereigentum gebildet werden. Bisher war hier nur ein Sondernutzungsrecht möglich. Das neue Gesetz schafft somit mehr Rechtssicherheit und Eigentumsschutz.
Verwaltungsbeirat und mehr Transparenz
- Der Verwaltungsbeirat kann flexibler besetzt werden.
- Haftung der ehrenamtlichen Beiräte wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt (§ 29 Abs. 3 WEG).
- Jeder Eigentümer hat Anspruch auf Einsicht in Unterlagen der WEG Verwaltung (§ 18 Abs. 4 WEG).
Diese Regelungen fördern Mitbestimmung und Transparenz in der Verwaltungspraxis.
Harmonisierung mit dem Mietrecht bei Betriebskosten
Nach § 556a Abs. 3 BGB gelten nun für vermietete Eigentumswohnungen dieselben Umlagemaßstäbe wie innerhalb der WEG. Das heißt: Gibt es keine abweichende Vereinbarung, erfolgt die Umlage der Betriebskosten nach dem für Eigentümer geltenden Verteilungsschlüssel. Das schafft Klarheit und reduziert Streitfälle.
Wichtig für Vermieter: In der Einkommensteuererklärung dürfen nur die tatsächlichen Kosten laut Abrechnung angegeben werden – nicht das gezahlte Wohngeld.
Fazit
Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes bringt zahlreiche Vorteile, aber auch neue Pflichten mit sich. Für Eigentümergemeinschaften heißt das: mehr Eigenverantwortung, mehr Transparenz, aber auch mehr Entscheidungsfreiheit.
Häufig gestellte Fragen zum Thema
Was ändert sich durch das neue Gesetz zur WEG-Verwaltung?
Welche Aufgaben hat die WEG Verwaltung laut neuem Gesetz?
Ist Selbstverwaltung in einer WEG weiterhin möglich?
Was bedeutet die neue WEG Regelung für die Kündigung des Verwalters?
Welche Pflichten hat die Hausverwaltung in der WEG konkret?
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