Ein Erbfall ist oft von Emotionen, organisatorischen Fragen und finanziellen Überlegungen geprägt. Früher oder später steht fast immer die Entscheidung an: geerbtes Haus verkaufen – oder behalten?
Wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen führt Sie dieser Ratgeber Schritt für Schritt durch die rechtlichen, steuerlichen und praktischen Aspekte – klar, verständlich und speziell für Erben in ganz Bayern.
Die wichtigsten Punkte um ein geerbtes Haus zu verkaufen
- Fristen beachten: Erbschaft innerhalb von drei Monaten beim Finanzamt melden, Erbausschlagung innerhalb von sechs Wochen prüfen, Spekulationsfrist für Steuerzwecke meist zehn Jahre ab Anschaffung durch den Erblasser.
- Nachweise sichern: Verkauf ist auch ohne Grundbuch-Eintrag möglich, wenn Erbschein oder notarielles Testament vorliegt.
- Einigkeit schaffen: Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Miterben zustimmen; andernfalls droht eine Teilungsversteigerung mit geringeren Erlösen.
- Steuern kalkulieren: Erbschaftsteuer richtet sich nach Freibeträgen; bei schnellem Verkauf kann Einkommensteuer auf Veräußerungsgewinne anfallen.
- Verkaufen oder vermieten prüfen: Marktwert, Instandhaltung und persönliche Ziele realistisch gegeneinander abwägen.
Tipp: Legen Sie einen Zeitplan vom Erbschein bis zum Notartermin fest, um Fristversäumnisse und Stress zu vermeiden.
Haus geerbt – was nun?
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Erbschaft anzeigen
Innerhalb von drei Monaten ist der Erwerb dem Finanzamt zu melden. -
Annahme oder Ausschlagung
Prüfen Sie den Nachlass sorgfältig auf Schulden. Für eine Ausschlagung bleibt in der Regel eine Frist von sechs Wochen. Wer unsicher ist, kann beim zuständigen Amtsgericht eine Nachlassverwaltung beantragen, um nicht persönlich für mögliche Verbindlichkeiten zu haften. -
Verbindliche Wertermittlung
Für die Klärung des Immobilienwerts empfiehlt sich kein einfaches Online- oder Kurz-Gutachten, da solche unverbindlichen Schätzungen von Miterben leicht angefochten werden können. Beauftragen Sie stattdessen einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder wenden Sie sich an den Gutachterausschuss Ihrer Stadt oder Gemeinde. Diese fachgerechte Bewertung verursacht zwar Kosten, sorgt aber für eine rechtssichere Grundlage und beugt Streitigkeiten innerhalb einer Erbengemeinschaft wirksam vor. -
Erbschein beantragen
Liegt kein notarielles Testament vor, ist der Erbschein beim Nachlassgericht zu beantragen. Die Gebühren richten sich nach dem Nachlasswert und belaufen sich in der Regel auf einige Hundert Euro. Der Erbschein weist Ihre Erbenstellung offiziell nach und ist für Grundbuch- und Verkaufsformalitäten unerlässlich.
Vererbtes Haus verkaufen: Steuern und Spekulationsfrist
Beim Verkauf spielen zwei Steuerarten eine Rolle:
- Erbschaftsteuer: Höhe abhängig vom Verwandtschaftsgrad und dem Wert der Immobilie. Freibeträge: z. B. 500.000 € für Ehegatten, 400.000 € für Kinder, 200.000 € für Enkel, 20.000 € für Geschwister.
Beispiel: Ein Kind erbt ein Haus im Wert von 450.000 €. Da der Freibetrag 400.000 € beträgt, sind 50.000 € steuerpflichtig. Je nach Steuerklasse I fällt dafür aktuell ein Steuersatz von 7 % an, also 3.500 €. - Einkommensteuer (Spekulationssteuer): Fällig, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung durch den Erblasser verkauft wird. Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn das Haus im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurde oder wenn der Erblasser es in diesem Zeitraum selbst genutzt hat.
Veräußerungsgewinn berechnen:
Verkaufspreis minus ursprüngliche Anschaffungskosten des Erblassers, abzüglich nachweisbarer Kosten wie Notar, Makler oder notwendiger Renovierungen.
Praxis-Tipp: Bewahren Sie Belege über größere Reparaturen oder Sanierungen gut auf, um die Steuerlast im Fall einer Veräußerungsgewinnbesteuerung zu mindern.
Geerbtes Haus mit Erbengemeinschaft verkaufen
Liegt das Eigentum bei mehreren Erben, können Sie nur gemeinsam handeln. Alle Miterben müssen dem Verkauf zustimmen. Kommt keine Einigung zustande, bleibt als letzter Ausweg die Teilungsversteigerung – oft mit deutlichen Preisabschlägen.
Weitere Hinweise:
- Führen Sie regelmäßige Erbenversammlungen und protokollieren Sie Beschlüsse.
- Prüfen Sie, ob ein Erbe die Anteile der anderen übernehmen kann, um den Verkauf zu vereinfachen.
- Eine schriftliche Vereinbarung über Kosten und Erlösverteilung verhindert spätere Streitigkeiten.
Dynamik mehrerer Erbfälle:
Bedenken Sie, dass sich eine Erbengemeinschaft schnell vergrößern kann. Drei ursprüngliche Miterben können im nächsten Erbfall leicht zu sechs oder mehr Erben werden, im übernächsten Erbfall sogar auf über zehn Beteiligte anwachsen. Je mehr Personen involviert sind, desto komplexer und konfliktanfälliger werden Entscheidungsprozesse. Viele Familien entscheiden sich deshalb frühzeitig für einen Verkauf, um künftige Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Praxis-Tipp: Ein neutraler Gutachter kann helfen, den Verkehrswert objektiv festzulegen. Bei verhärteten Fronten kann ein Mediator Gespräche begleiten und Einigungen fördern.
Geerbtes Haus ohne Grundbucheintrag verkaufen
Ein Verkauf ist auch ohne vorherige Grundbuchberichtigung rechtssicher möglich, wenn die Erbfolge durch Erbschein oder eröffnetes notarielles Testament nachgewiesen wird.
Gebührenvorteil
Die Grundbuchberichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei – ein guter Anreiz, sich zeitnah darum zu kümmern.
Bankfinanzierung
Manche Käuferbanken verlangen dennoch eine vorherige Eintragung, um ihre Grundschuld eintragen zu können. Klären Sie dies früh mit dem Notar.
Geerbtes Haus verkaufen: Wie sind die Fristen?
Ob Verkauf oder Vermietung sinnvoller ist, hängt von Lage, Zustand und persönlicher Finanzplanung ab.
- Verkaufen bietet sofortige Liquidität und vermeidet laufende Kosten, Verwaltung und Modernisierungsrisiken. Auflösung der Erbengemeinschaft macht manchmal frei. Besonders in einer Erbengemeinschaft kann der Verkauf befreiend wirken, weil er die oft komplizierte gemeinsame Verwaltung beendet und jedem Miterben seinen Anteil am Erlös sichert. Die Auflösung der Erbengemeinschaft schafft damit klare Eigentumsverhältnisse und verhindert spätere Konflikte.
- Vermieten schafft regelmäßige Einnahmen, erfordert aber Kapital für Instandhaltung, mögliche Leerstände und Mietmanagement.
Verkauf bei bestehenden Mietverhältnissen:
Wenn Mieter im Haus wohnen, treten Sie automatisch in die bestehenden Mietverträge ein. Kündigungen sind nur unter engen gesetzlichen Voraussetzungen möglich. Planen Sie Nebenkostenabrechnungen, Mietkautionen und mögliche Modernisierungspflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ein.
Renditeberechnung:
Stellen Sie jährliche Nettomieteinnahmen den laufenden Kosten (Rücklagen, Instandhaltung ca. 1–1,5 % des Immobilienwerts pro Jahr, Hausverwaltung) gegenüber. Liegt die Netto-Mietrendite deutlich unter 3 %, kann ein Verkauf oft wirtschaftlicher sein.
Geerbtes Haus verkaufen – Schritt für Schritt
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Unterlagen sammeln
Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Baupläne, Nachweise über Modernisierungen -
Wertermittlung
Durch Sachverständigen oder Immobiliengutachter -
Entscheidung Verkaufskanal
Direktverkauf, Makler, Bieterverfahren oder an einen Investor -
Notarvertrag vorbereiten
Entwurf prüfen, ggf. steuerliche Beratung einholen -
Kaufpreiszahlung & Übergabe
Nach Kaufpreiszahlung und Grundbuchumschreibung erfolgt die Schlüsselübergabe
Wichtiger Tipp:
Prüfen Sie sorgfältig, ob der tatsächliche bauliche Zustand der Immobilie den letzten baurechtlichen Genehmigungen entspricht. Viele Eigentümer gehen von einem automatischen Bestandsschutz aus – das ist jedoch ein Irrtum. Abweichungen (z. B. nachträgliche Umbauten, Anbauten oder Dachausbauten ohne Genehmigung) können erhebliche rechtliche und finanzielle Folgen haben. Kontrollieren Sie außerdem die Wohnflächenberechnung und – falls vermietet – die tatsächlichen Mieteinnahmen, um spätere Beanstandungen und Kaufpreisnachverhandlungen zu vermeiden.
Checkliste für Erben eines Hauses
- Testament eröffnen lassen
- Erbschein oder notarielles Testament sichern
- Erbanzeige beim Finanzamt
- Grundbuchauszug anfordern
- Marktwert ermitteln (Am besten mit einem Gutachter)
- Entscheidung über Annahme/Ausschlagung
- Verkaufskanal und Zeitplan festlegen
- Notar und ggf. Steuerberater einbinden
Diese Checkliste hilft, den Überblick zu behalten und Schritt für Schritt vorzugehen.
Fazit
Der Verkauf eines geerbten Hauses erfordert rechtliche Klarheit, fundiertes steuerliches Wissen und in den meisten Fällen eine objektive Bewertung durch einen qualifizierten Gutachter. Wer Fristen einhält, Unterlagen gründlich prüft und frühzeitig das Gespräch mit allen Beteiligten sucht, vermeidet unnötige Kosten, langwierige Auseinandersetzungen und mögliche Wertverluste.
Häufig gestellte Fragen zum Thema
Welche Fristen gelten beim Verkauf eines geerbten Hauses?
Was muss ich beim Verkauf eines Hauses aus einer Erbengemeinschaft beachten?
Ist ein Verkauf geerbter Immobilien steuerpflichtig?
Was ist günstiger: geerbtes Haus verkaufen oder vermieten?
Welche Besonderheiten gelten beim geerbten Hausverkauf mit mehreren Erben?
Hinweis am Rande: Die Distler Immobilien Gruppe ist als erfahrener Immobilieninvestor in Bayern regelmäßig mit geerbten Immobilien befasst und verfügt über langjährige Markterfahrung. Diese Informationen dienen jedoch ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr und ohne Übernahme von Haftung für Vollständigkeit, Richtigkeit oder Aktualität.
