Richtig vermieten will gelernt sein. Wie sie klassische Fehler vermeiden und dauerhaft Freude mit Ihren Mietern haben.
Zu den größten Ängsten von Vermietern gehört, den eigenen Wohnraum an Betrüger zu vermieten. Immer wieder ist hier vom Begriff der Mietnomaden die Rede. Das sind Menschen, die willentlich bzw. vorsätzlich Mietverhältnisse antreten im Bewusstsein, die vereinbarten Mietzahlungen nicht zu leisten. Geben Sie Mietnomaden keine Chance!
Die Grundlage für eine gelungene Vermietung
„Vermieten will gelernt sein“ sagte einmal ein älterer, sehr netter Herr zu mir mit ernstem Gesichtsausdruck. Das muss Anfang der achtziger Jahre gewesen sein. Der Mann war Vermieter mehrerer Mietshäuser. Mit gerade einmal zwei vermieteten Wohneinheiten im Eigenbesitz belächelte ich das seiner Zeit. Nach rund 40 Jahren Erfahrung als Vermieter weiß ich wie Recht er hatte.
Heute können wir bei DISTLER mit Fug und Recht sagen, dass wir dieses Thema gemeistert haben. Aus all unseren Erfahrungen haben wir eine ebenso menschliche wie professionelle Vorgehensweise zusammengestellt. Diese Agenda ist ein belastbarer Plan, der zu einwandfreien Mietverhältnissen führt. Mietverhältnissen, die allen Freude machen. Unsere drei Grundsätze sind der Kern:
Die drei wichtigsten Grundsätze für erfolgreiche Vermietung
(1) Beim Vermieten lassen wir uns Zeit. Niemand drängt uns, einfach weil wir uns nicht drängen lassen. Integrieren Sie diese Grundregel unbedingt in Ihre Vorgehensweise. Meiner persönlichen Meinung nach ist dies auch der Hauptgrund, dass uns selbst in all den Jahren noch nie eine „Horrorgeschichte“ widerfahren ist. In über 40 Jahren hatten wir noch keinen einzigen Mietausfall. Keine Räumungsklage. Keine Gerichtstermine. Wir führen das im Grundsatz auf diesen ersten Grundsatz zurück, sich nicht drängen zu lassen. Und lieber einmal einen Leerstand hinzunehmen, wenn es einfach nicht passt.
(2) Nie dürfen Sie das persönliche Gespräch mit Ihren Mietinteressenten weglassen. Und niemals dürfen Sie die Bonitätsprüfung auslassen. Dazu später mehr in diesem Dokument.
(3) Bauchentscheidungen müssen möglich sein. Aber nie ohne Beachtung von Grundsatz zwei. Danach gilt noch ein sehr wichtiger, sogenannter weicher Faktor: Wir vermieten nur an Menschen, zu denen wir auch einen menschlich-sympathischen Draht finden.
Nach Beachtung dieser Grundsätze gehören noch folgende, weitere Details zu meiner Agenda.
Weitere Details und bewährte Tipps zur erfolgreichen Vermietung
Es klingt banal, das ist es aber keineswegs: Klären Sie mit dem Vor-Mieter, dass dieser definitiv zum gekündigten Zeitpunkt ausgezogen sein wird. Auch ist wichtig zu wissen, ob der Mieter ggf. etwas früher auszieht. Ihr Wissen um solche Einzelheiten sind für Sie bei der Vermietung wichtig. Darüber hinaus ist es für Sie wichtig zu wissen, in welchem Zustand die Wohnung hinterlassen wird. Häufig ist es ratsam - sofern Sie den Mieter nicht persönlich kennen - dass Sie persönlich eine Besichtigung vornehmen. So klären Sie objektiv die Frage, ob Sie vor der Neuvermietung ggf. noch Renovierungen oder Instandsetzungen vornehmen müssen. Beachten Sie, dass das unter Umständen Zeit in Anspruch nimmt und so die nahtlose Weitervermietung eventuell nicht möglich ist.
Der Mietzins ist naturgemäß eine entscheidende Größe. Gerade bei Neu-Vermietungen sind Anpassungen an aktuelle Marktpreise bestens durchzuführen. Fragen Sie sich wie hoch die aktuelle Miete ist und vergleichen Sie diese mit einem aktuellen Mietspiegel. Versuchen Sie hier nie Ihre subjektiven Vorstellungen durchzusetzen, sondern ermitteln Sie einen objektiv fairen Mietzins.
Beachten Sie bei Ihren Überlegungen bitte die viel diskutierte Mietpreis-Bremse, die in manchen Regionen relevant ist. Liegt Ihr Vermietungsobjekt im Geltungsbereich, darf Ihre Miethöhe nicht über zehn Prozent des örtlichen Mietspiegels liegen. Sollte es zum Zeitpunkt Ihrer Erhebung keinen aktuellen Mietspiegel geben – wie beispielsweise in Würzburg – dann geben Ihnen die aktuellen Mietpreise der Angebote aus der Tagespresse oder aus Internet-Portalen gute Richtlinien. Bei diversen Internet-Portalen können Sie über ein Tool den Mietpreis meist kostenpflichtig berechnen lassen. Inwieweit dieser Mietzins dann der Realität entspricht, kann nicht pauschal beurteilt werden. Über die Schätzwerte aus Tagespresse und Internet hinaus haben Sie die Möglichkeit sich als Mitglied beim Haus- und Grundbesitzer-Verein über aktuelle Miethöhen zu erkundigen. Des weiteren veröffentlichen Immobilienverbände sowie auch wir auf Anfrage aktuelle Mietpreise: I&E-Club.
Beim der Vermietung werden folgende Unterlagen benötigt:
- Übersicht zur Objekteinheit und den Größenverhältnissen
- Aktueller Mietpreis
- Aufstellung der Heiz- und Nebenkosten
- Hausordnung
- Mietbeginn
- Selbstauskunfts-Formular
- Muster Mietvertrag
- Erkenntnis der Vertragsgestaltung / auch bezüglich der Mietdauer.
Optional sind Grundrisse und Plan-Unterlagen, am besten die Baugenehmigung und Flächenberechnungen. Achten Sie unbedingt darauf, dass alle Flächenangaben korrekt wiedergegeben sind. Ganz wichtig ist auch der Energieausweis und dessen Implikationen, auf den wir im nächsten Punkt differenzierter eingehen.
Zudem ein wichtiger Tipp: Machen Sie repräsentative Fotos von Ihrem Objekt. Bitte bearbeiten sie dabei die stürzenden Linien und die Helligkeit ihrer Bilder. Im Immobilien-Vertrieb gibt es kaum etwas Schlimmeres als indifferente Bilder. Solche Präsentationen schrecken die besten, potenziellen Mietinteressenten ab. Vorsicht: Sollten auf den Bildern noch Mietgegenstände Ihrer derzeitigen Mieter zu sehen sein, benötigen Sie deren Einwilligung bereits beim Fotografieren und natürlich für die Veröffentlichung. Zusatzinformationen zum Thema "Bilder" und "Fotos am Set" finden Sie jederzeit in unserem I&E-Club.
Kleiner Tipp zum Thema Grundriss: Verwenden Sie bitte nicht eine schlechte schwarz-weiß Kopie, sondern lassen Sie sich einen schönen farbigen Grundriss mit Möbeln fertigen. Im Internet finden Sie etliche Anbieter, die einen solchen für kleines Geld erstellen. Wir bei DISTLER verwenden die Grundrisse der Firma Immografik und haben damit ganz gute Erfahrungen gemacht. Sie denken: „Warum ein schöner farbig ansprechender Grundriss, ist in der heutigen Zeit doch Geldverschwendung.“ Wir denken, mit einem ordentlichen Grundriss sprechen wir unsere Zielgruppe an und „schrecken“ die andere Zielgruppe ab. Mehr Information dazu finden Sie im I&E-Club.
Seit dem 1. Mai 2014 gelten die neuen gesetzlichen Vorschriften zur Energieeinspar-Verordnung EnEV 2014. Hiernach sind in den Veröffentlichungen des Mietobjektes folgende Angaben aus dem Energieausweis bekannt zu geben:
- Energieträger der Heizung
- Das Baujahr
- Der End-Energie-Kennwert
- Die Art des Energieausweises
Wenn Sie keinen Energieausweis vorweisen können oder Einzelheiten vergessen / unerwähnt lassen, kann das teuer werden. Es drohen bis zu 15.000 Euro Bußgeld. Sollten Sie bislang noch keinen Energieausweis haben, geben Sie das bei den Veröffentlichungen bekannt. Spätestens beim Besichtigungstermin muss der Energieausweis von Ihnen vorzeigbar sein. Tipps wie und wer den Energieausweis erstellt, halten wir für Sie im I&E-Club bereit.
Bitte seien Sie in diesem speziellen Punkt ehrlich zu sich selbst. Beantworten Sie folgende Fragen selbstkritisch:
- Haben Sie selbst genug Zeit für Besichtigungen?
- Liegt Ihr Objekt in der Nähe?
- Haben Sie Grundwissen in zielorientierter Verhandlungsführung?
Sollten Sie oben drei mal genickt haben, ist zumindest das Fundament für erfolgreiche private Vermietung gelegt.
Grundsätzlich gilt für Ihre privaten Vermittlungs-Aktivitäten:
PRO: Selbst ist der Mann / die Frau.
CONTRA: Viel, ggf. unnötige Arbeit und Stress. Überlegen Sie an dieser Stelle, ob Sie die Vermietung professionell durchführen lassen sollten. Wenn Sie zu diesem Entschluss kommen, dann beauftragen Sie bitte nur jemanden, der selbst auch Immobilieneigentümer ist. Nur dann spricht er auch Ihre Sprache. Unsere eigenen Wohnungen vermieten wir meist selbst.
Beantworten Sie die Grundfrage, wie das Informationsverhalten Ihrer idealen Interessenten ist. Sind diese in erster Linie online? Lesen sie die Tagespresse? Lohnen sich Gemeindeblätter?
Grundsätzlich bieten sich Ihnen folgende Möglichkeiten:
- Die alt herkömmliche Methode: Eine Anzeige in der Tagespresse.
- Stellen Sie Ihr Mietobjekt in eines der Internet-Portale ein.
- Social Media: Überlegen Sie ob Instagram, Facebook und Co. für Sie relevant sind
- Haben Sie an Aushänge gedacht, zum Beispiel im Supermarkt oder in der Studenten-Mensa
- Insertion in kostenlosen Anzeigenblättern oder Gemeindeblättern
Unser Tipp: Überlegen Sie sich bitte an dieser Stelle, welche Zielgruppe sie genau erreichen möchte. Davon leitet sich Ihre Medienauswahl ab. Grundsätzlich gilt: Falsches Medium, falsche Zielgruppe, Ineffizienz oder gar Probleme vorprogrammiert. Auf dieses Thema gehen wir im I&E-Club intensiver ein.
Ihre Anzeige in der Tagespresse können Sie meist per Internet, Telefon oder auch persönlich aufgeben. In Würzburg ist dies klassisch die Main Post. Wählen Sie Mittwoch und/oder Samstag als Erscheinungstag oder Sie wählen die Tandem-Anzeige Mittwoch und Samstag. Überlegen Sie sich dabei, wie der Mietinteressent mit Ihnen in Kontakt treten soll. Inserieren sie dann entsprechend per Chiffre, oder per Telefon.
Wenn Sie die Telefon-Variante wählen müssen Sie in Kauf nehmen am Erscheinungstag bereits sehr früh geweckt zu werden. Bei Chiffre können Sie in Ruhe die Mieter nach deren Bewerbungsschreiben aussuchen und dann selbst anrufen. Fakt ist: Beide Wege sind zeitaufwendig, mühsam und können Nerven kosten. Sie werden wissen, was wir damit meinen, wenn Sie den Weg einmal gegangen sind.
Einen Telefon-Text mit dem Sie Mietinteressenten selektieren können, halten wir für Sie im I&E-Club bereit. Unser Tipp an dieser Stelle: Wenn wir über die Tagespresse gehen, dann weder per Chiffre noch per Telefon. Wir inserieren wie folgt: Besichtigen Sie am Samstag den (Datum) um (Uhrzeit) diese (Art des Mietobjektes) in der (Adresse). Muster: Weingartenstr. 29: Besichtigen Sie am 27.08. diese 3-ZW um 14.00 Uhr.
Dieser Weg der öffentlichen Besichtigung hat sich bewährt. Achten Sie darauf, das Sie nur eine einzige Uhrzeit anbieten. Diese Anzeige enthält keine Kontaktdaten von uns als Vermieter. Solch eine Besichtigung dauert in der Regel maximal 30 Minuten. Im Ergebnis ermittelt sich aus all diesen Schritten oft Ihr Wunsch-Mieter wie von alleine. Unser Motto wird auch Ihnen viel Kraft und Zeit sparen: Minimaler Zeiteinsatz, maximales Ergebnis. Wie eine solche Besichtigung genau geplant wird, wie sie abläuft und was Sie dabei unbedingt beachten müssen haben wir im I&E-Club für Sie umfangreich dokumentiert.
Gestalten Sie ihre Anzeige ansprechend, aber auch gezielt informativ. Eine Anzeige in der Form: „3-ZW, WÜ, 800.- Tel.:“ mutet langweilig an. Darüber hinaus stellt sie sogar einen Verstoß gegen die gesetzlichen Anforderungen einer Anzeige dar. Verwenden Sie bitte eine interessante Überschrift als sogenannten "Header". Drucken Sie diese fett. Nennen Sie dann die Objektdaten, wie die Art des Mietobjektes, Größe, Stockwerk und auch Angaben zu Ausstattung wie Balkon, Zustand, Einbauküche und alle weiteren interessanten Einzelheiten.
Kommunizieren Sie dann die Pflichtangaben nach EnEV, den Mietpreis plus Nebenkosten. Sowie die Kontaktaufnahme-Form, sofern sie nicht wie wir eine öffentliche Besichtigung durchführen. Attraktive Anzeigenmuster mit Header finden Sie im I&E-Club.
Die wichtigsten Immobilienportale sind nach wie vor ...
- Immowelt
- Immoscout24
- Immonet
- ivd24immobilien
Letzteres Portal kann derzeit nur von offiziell akkreditierten IVD-Maklern genutzt werden.
Tragen Sie für Ihre Insertion zunächst alle Daten Ihrer Immobilie betreffend zusammen. Machen Sie repräsentative Fotos von Ihrem Objekt. Postulieren Sie einen Mietpreis, den Sie vorher marktgerecht errechnet haben. Und los geht’s.
PRO: Einfacher und schneller geht es nicht.
CONTRA: Sie werden von einer Vielzahl von Miet-Touristen "genervt" werden. Deshalb mein Tipp: Hinterlegen Sie keine Telefonnummer, sondern lassen Sie die Kontaktaufnahme nur per eMail zu. Schreiben Sie bereits in Ihr Angebot, welche Angaben Sie vom Mietinteressent vor Besichtigung wissen möchten. Aber Achtung, die Datenschutz-Grundverordnung DSGVO ist auch hier zu beachten.
Nun laden Sie Ihre Mietinteressenten – Sie wissen schon, was jetzt kommt – per eMail zu einem Besichtigungstermin ein. Wichtig: Ein Tag, ein Zeitpunkt. Haben Sie einfach den Mut dazu. Achtung, die Einladungs-eMail beinhaltet noch keine exakte Objekt-Adresse. Diese bekommen nur diejenigen, die sich zur Besichtigung anmelden.
Sie werden sehen, Ihre Interessenten-Anzahl wird deutlich kleiner. Aber zur Besichtigung kommen nur wirklich ernsthafte Mietinteressenten! Wenn Sie noch mehr selektieren möchten, dann bestimmen Sie sehr klar auch eine Uhrzeit wie beispielsweise Dienstag, 9.00 Uhr. Bieten Sie niemals einen Termin am Sonntag an. Hier haben auch die „Touristen“ Zeit und Sie werden vom Vermieter zum Fremdenführer. Den genauen Ablauf mit Muster-eMails finden Mitglieder des I&E-Clubs, dem Club für Immobilieneigentümer im geschützten Bereich.
Sie denken darüber nach Ihren Noch-Mieter seine Nachfolger zu bestimmen bzw. beschaffen zu lassen. Sie können das tun, müssen sich dann aber der potenziellen Folgen bewusst sein.
Aus unserer Erfahrung kommen hier oft Probleme auf. Vermeintlich hat man so "weniger Arbeit". Man gibt jedoch auch die Entscheidungs-Hoheit ab und wendet nicht die eigenen Entscheidungs-Kriterien an. Zudem gilt: Bei nachhaltigen Schwierigkeiten bei der Vermietung an Arbeitskollegen oder Freunden entsteht ein Interessenkonflikt und Freundschaften können zerbrechen.
Unser Tipp: Überlassen Sie die Vermietung Ihres Wohnraums nicht den Bestands-Mietern. Eine Nachmieter-Stellung akzeptieren wir bei der Vermietung unserer eigenen Wohnungen äußerst selten. Übrigens ist diese gesetzlich entgegen vieler Behauptungen nicht verpflichtend. Auch nicht dann, wenn Ihr Mieter vorzeitig das Mietverhältnis beenden möchte.
Seit dem 25.05.2018 gilt die Europäische Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO). Diese Verordnung betrifft auch Vermieter. Antworten auf die folgenden für Sie höchst relevanten Fragen haben wir im I&E-Club aufbereitet:
- Warum die DSGVO für Mietverhältnisse von Bedeutung ist.
- Welche Daten der Vermieter wann erheben darf.
- Wann die erhobenen Daten zu löschen sind.
- Welche Informationen der Vermieter herausgeben muss.
- Welche Rechte der Mieter mit dem Umgang der Daten hat.
- Welche Folgen eine Missachtung haben kann.
Sie sind Vermieter? Denken Sie über eine Mitgliedschaft in unserem I&E-Club nach. Dort haben wir viele wichtige Fakten zur DSGVO für Sie zusammengetragen: Werden Sie Mitglied.
Sie möchten den oder die Besichtigungstermine möglichst effektiv gestalten? Grundsätzlich sehen wir drei Möglichkeiten. Und wir haben zu jeder Variante eine fundierte Meinung. Die Optionen:
- Sie vereinbaren großzügig terminierte Einzel-Treffen
- Sie planen Termine im 15 Minuten-Takt
- Sie führen einen professionellen Sammeltermin zu einem dezidierten Zeitpunkt durch
Die beiden ersten Varianten sind nicht mehr unser Weg. Wenn Sie dennoch Einzeltermine bevorzugen, dann raten wir Ihnen zum Vorgehen im 15-Minuten-Takt. Zeit ist eines der wenigen Güter, das man nicht kaufen kann. Daher können Sie es einfach nicht erlauben, dass Termine von theoretischen Interessenten vergessen werden. Und das passiert regelmäßig.
Zugegeben, ein Sammeltermin fühlt sich nicht gut an, auch für uns nicht. Aber wie oft in den über 40 Jahren haben wir Einzeltermine vereinbart und die Mietinteressenten sind einfach nicht erschienen.
Nachdem wir uns nach vielen schlechten Erfahrungen zu Sammelterminen entschlossen hatten, war das ein deutlicher Schritt Richtung Effizienz. In einem Zeitrahmen von maximal 30 Minuten können sich in der Regel alle Interessenten einen ersten Eindruck vom Mietobjekt bilden.
Die Erfahrung zeigt: Faktisch nicht interessierte Anwärter gehen schnell wieder. So haben die ernsthaften Mietinteressenten mehr Platz und können sich dann auch entspannter in der Wohnung umsehen. Selbstverständlich besteht auch immer die Möglichkeit einer zweiten oder dritten Besichtigung, sofern dies vom Mietinteressenten wie auch von uns gewünscht wird. Letztlich entscheidet neben der harten Faktenlage dann auch die viel zitierte Chemie. Lassen Sie das auch zu, wir sind alle Menschen.
Als kleine Anmerkung: Wir mögen es nicht, wenn Mietinteressenten Fenster aufreißen, so dass die Türen vom Zug zuschlagen, im Bad die Dusche spritzt und die Küchengeräte ohne Erlaubnis eingeschaltet werden.
Sie haben eine Zusage seitens eines Miet-Interessenten? Aus unserer Sicht heißt das noch nichts, es ist lediglich eine lose Willenserklärung, die sie untermauern müssen, um sich darauf verlassen zu können.
Um ein loses, mündlich kolportiertes Interesse zu festigen, kann er auf freiwilliger Basis eine Mieter-Selbstauskunft ausfüllen. Dies sollte der Interessent aber nur tun, wenn er wirklich und ernsthaft anmieten möchte. Unsere Erfahrung gerade in den letzten 3 bis 5 Jahren zeigt, dass die Menschen unverbindlicher geworden sind. Wo nach der Besichtigung noch helle Begeisterung bestand, der Interessent noch am Objekt den Mietvertrag abschließen wollte, da ist zuweilen schon zwei Stunden später am Telefon das Feuer erloschen.
Unser Tipp für Ihre Gesunderhaltung: Unterscheiden Sie vor und nach expliziter Unterschrift unter dem Mietvertrag. Seien Sie nicht enttäuscht, wenn der hellauf begeisterte Mietinteressent sich schon am nächsten Tag nicht mehr an die Wohnung erinnert.
Ausführliche, weitere Informationen und ein geprüftes Selbstauskunfts-Formular finden Sie im I&E-Club.
Seien Sie vorsichtig mit zu differenzierter Datenerhebung im Vorfeld von Besichtigungs-Terminen. Zu diesem Zeitpunkt dürfen Sie de jure nur wenige Daten abfragen, lediglich allgemeine Daten zur Identifikation des Mietinteressenten.
Bei geförderten Wohnraum des sozialen Wohnungsbaus dürfen Sie den Wohnungsberechtigungs-Schein einsehen. Zulässig ist auch entgegen vieler Gerüchte die Frage nach Tierhaltung. Bedenken Sie aber: Kleintierhaltung kann ein Vermieter nicht verbieten. Ausführlichere Informationen hierzu halten wir bereit im I&E-Club.
Sobald der Mietinteressent das Mietobjekt anmieten möchte, dürfen folgende Daten erhoben werden:
- Personen-Anzahl der Bewohner
- Verlässliche Auskunft betreffend ein anhängiges Verbraucherinsolvenz-Verfahrens
- Pauschale Fragen nach dem Beruf und dem Arbeitgeber, allerdings nicht nach dem Zeitraum der Beschäftigung
- Einkommensverhältnisse im Allgemeinen - nur nicht wenn die Miete direkt vom Amt bezahlt wird.
Ausführlichere Informationen zum Thema Anmietungs-Interesse von Mietinteressenten halten wir bereit im I&E-Club.
Sobald der Vermieter dem Mietinteressenten seine Zusage erteilt hat, darf er folgende Daten erheben:
- Nachweis zu den Einkommensverhältnissen
- Bank- und Kontodaten
Ausführlichere Informationen zum Thema Datenerhebung nach Wohnungs-Zusage durch den Vermieter halten wir bereit im
I&E-Club.
Nochmal Stichwort Datenerhebung und Fragen, die Sie als Vermieter nicht stellen dürfen:
- Fragen betreffend den bisheriger Vermieter
- Frage nach Familienstand
- Vorliegen laufender, strafrechtlicher Ermittlung oder Vorstrafen
- Fragen zu Vereins- und Parteimitgliedschaften
- Fragen nach der ethnischen Zugehörigkeit
- Fragen zu religiösen und weltanschaulichen Einstellungen
Ausführlichere Informationen und ein geprüftes Selbstauskunfts-Formular finden Sie im I&E-Club.
Die Mietzusage ist ein formaljuristischer Akt, mit dem wir einiges an Erfahrung haben. Aus dieser Empirie und aufbereitet aus journalistischen Quellen gehen wir auf diesen Punkt im geschlossenen Bereich des I&E-Club gerne ein. Hier nur zwei Tipps vorab:
- Fragen Sie nach einer Mieter-Selbstauskunft einer Wirtschafts-Auskunftei
- Oder: Verlangen Sie eine Mietschulden-Freiheits-Bescheinigung vom bisherigen Vermieter
Manche Mieter legen diese Informationen auch ungefragt vor, was für Sie ein schweres Indiz für persönliche Integrität des Anwärters oder der Anwärterin sein sollte.
Mietverträge kommen durch zwei sich deckende Willenserklärungen zu stande und sollten schriftlich geschlossen werden. Auch wenn mündliche Vereinbarungen juristisch dieselbe Gültigkeit haben. In letzterem Fall geht es dann nur schnell um die Nachweisfrage, vor allem wenn es Konflikte gibt.
Unterschätzen Sie daher nie Ihre beiden wichtigen, notwendigen Fragen nach einem schriftlichen Mietvertrag und dem Erhalt der Kaution?
Werden Sie hellhörig, wenn der Miet-Interessent diese Dinge auf einen späteren Zeitpunkt verschieben möchte. Eine Antwort: „Ach, das hat Zeit" ist ein Warnzeichen. Wir kennen in über 40 Jahren keinen Fall bei dem solche Lippenbekenntnisse dauerhaft belastbaren Fakten glichen.
Wir haben daher über die Jahre einen klaren Prozess etabliert. Nach Zusage durch uns wird mit dem künftigen Mieter ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen. Hierzu gibt es im Netz diverse Mietvertrags-Formulare, die auf dem neuesten Stand sein sollten. Wir verwenden seit Jahren das Mietvertrags-Formular des renommierten Haus- und Grundbesitzer-Vereins. Ebenfalls valide sind sogenannte Index-Mietverträge und Staffel-Mietverträge. Diese Klauseln verwenden wir nicht.
Beim Eigen-Ankauf von Mehrfamilienhäusern überprüfen wir stets zuerst die vorliegenden Mietverträge. Folgende Beispiele typischer Fehlerquellen in Mietverträgen - ohne Anspruch auf Vollständigkeit - sind klassisch:
- Die Nebenkosten sind nicht korrekt angegeben und geregelt. Teils sind diese gar nicht angegeben. Die daraus möglicherweise erwachsenden Probleme können folgenschwer sein.
- Nebenkosten werden als Pauschalen angegeben. Vorsicht, Einzelheiten dazu im I&E-Club.
- Die tatsächlichen Mieter sind nicht alle angegeben. Oder es fehlen Vor- und Zunamen.
- Die Kaution ist nicht vereinbart.
- Die vereinbarte Kaution ist zu hoch.
- Es existieren falsche Klauseln und Vereinbarungen.
- Die Hausordnung ist nicht klar definiert.
Diese und weitere Mängel können Sie als Vermieter teuer zu stehen kommen. Seien Sie konsequent und exakt in der Ausfertigung Ihrer Unterlagen. Nett und empathisch sein ist eine menschliche Grundvoraussetzung. Aber das müssen Sie sich leisten können. Klare Verträge sind die Grundlage.
Bei Übergabe der Mietwohnung und wenn Sie die Vermietung selbst vornehmen, kommt es zum Treffen zwischen Ihnen und Ihrem neuen Mieter.
Unser Tipp: Es gibt bei der Wohnungsübergabe einen klaren Grundsatz: Der Schlüssel geht nur gegen Zahlung der ersten Miete und der Kaution gemäß Mietvertrag über. Entweder sind diese Beträge bereits zuvor auf unserem Konto eingegangen. Oder der Mieter bringt die Beträge zur Übergabe in bar gegen eine Quittung mit. Ohne diese Voraussetzung keine Schlüssel-Übergabe.
Es obliegt natürlich Ihnen ob Sie an diesem Punkt eine ähnliche Konsequenz an den Tag legen möchten. Wir wissen, dass dies einer der wichtigsten Aspekte langfristig sympathischer und erfolgreicher Mietverhältnisse ist.
Allgemein wird im Kontext Vermietung empfohlen, bei der Wohnungsübergabe ein Übergabeprotokoll anzufertigen. Denken Sie darüber nach, ob Sie auch entsprechend vorgehen möchten.
Unser Tipp Stichwort Übergabeprotokoll: Entscheiden Sie selbst, ob Sie einem Mieter bildlich gesagt zusehen möchten wie dieser mit Lupe und Pinsel bewaffnet nach Beschädigungen in der Wohnung sucht. Um Zeit zu sparen händigen wir dem Mieter in spe das Formular aus und bitten darum, uns dieses Formular innerhalb zehn Tagen ausgefüllt zukommen zu lassen. Darüber hinaus bitten wir eventuell gefundene Fehler und Schwachstellen nicht nur schriftlich zu dokumentieren. Sondern dem Protokoll auch ein Bild beizufügen. Wir sind der Ansicht, dass ein Mieter, dem wir vertrauen auch unser Vertrauen verdient hat. Und dass ein mündiger Erwachsener ein solches Protokoll auch alleine ausfüllen kann. Bisher sind wir mit dieser Vorgehensweise sehr gut gefahren.
Ein professionelles Übergabeformular finden Sie bei uns im I&E-Club.
Die Kaution muss nicht immer eine Bar-Kaution sein. Mittlerweile gibt es viele Anbieter im Internet, die hierfür andere Möglichkeiten anbieten. Überlegen Sie ob diese neuen, innovativen Wege auch Ihre Wege sind.
Wir sind bei DISTLER noch eher konservativ: Es gelten Fakten statt Worte und nur Bares ist Wahres. Entweder hat der potenzielle Mieter die Kaution bar oder eben nicht. Man könnte seine Bereitschaft hier zu liefern auch als Selektionskriterium sehen. Denken Sie darüber nach.
Bedenken Sie: Die Kaution muss getrennt vom eigenen Vermögen angelegt werden und der Mieter bekommt die Zinsen. Klassisch legen wir ein Sparbuch für die Kaution an. Wenn Sie dazu Fragen haben können Sie mich gerne in der Immobilien-Telefon-Sprechstunde anrufen.
Was Sie dringend zum Thema Kaution wissen sollten:
- Die Kaution dient als Sicherheit für eventuelle verursachte Schäden am Mietobjekt.
- Die Kaution darf vom Mieter in 3 Raten gezahlt werden.
- Die Kaution darf höchstens 3 Kaltmieten betragen.
- Die Rückzahlung der Kaution kann bis spätestens 6 Monate nach Auszug des Mieters verlangt werden.
Gehen Sie mal in sich und eruieren Sie, wie viel Lebenszeit Sie eine Vermietung faktisch kostet. Deklinieren Sie dafür das folgende Dossier durch:
| Zeitaufwand | Ihre Angabe | |
|---|---|---|
| Punkt 01: Überprüfung der Wohnung | 1 | |
| Punkt 02: Recherche des Mietpreises/td> | 1 | |
| Punkt 03: Erstellung der Objektunterlagen | 2 | |
| Punkt 03: Erstellung der Grundrisse | 1 | |
| Punkt 03: Erstellung der Bilder | 2 | |
| Punkt 04: Energieausweis | 0 | |
| Punkt 08/09: Veröffentlichung des Mietobjektes | 1 | |
| Punkt 08/09: Bearbeitung der Interessenten | 5 | |
| Punkt 12: Besichtigungen | 4 | |
| Punkt 18: Prüfung der Mietzusage | 1 | |
| Punkt 19: Erstellung des Mietvertrages | 1 | |
| Punkt 21: Wohnungsübergabe | 2 | |
| Punkt 22: Das Übergabeprotokoll | 1 | |
| Punkt 22: Anlage der Kaution | 1 | |
| Gesamtaufwand in Stunden: | 23 |
Angenommen Sie hatten eine kleine Wohnung mit einer Kaltmiete von 300.- €, dann haben Sie nach Steuern (Steuersatz 40%) pro Stunde sage und schreibe 18,63 € gespart. War das den Aufwand wert?
Nach Einführung des Besteller-Prinzips muss bei der Wohnungsvermietung der Vermieter die Maklerprovision bei der Vermietung zahlen. Seit diesem Zeitpunkt vermieteten Eigentümer Ihre Immobilien vermehrt selbst. Nachdem hier ab und zu aber wohl der eine oder andere Fehler unterlaufen ist, bemerken wir heute einen Trend zur Einsicht: Die neutrale, externe Vermittlung hat etwas für sich.
Wenn Sie unsere Dienstleistung nutzen möchten, dann lesen Sie hier unter welchen Umständen wir auch gerne weiter vermitteln.
Wir freuen uns sehr, wenn Sie unsere Tipps zur Vermeidung von Mietnomaden ein entscheidendes Stück weitergebracht haben. Über diese objektiven Kriterien gibt es noch den einen oder anderen weichen Faktor in Sachen Menschenkenntnis. Wenn Sie weitere Fragen haben wenden Sie sich vertrauensvoll an uns.
