In der letzten Woche wurde das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht verabschiedet.
Dieses Gesetz sieht für private und gewerbliche Mieter sowie Vermieter erhebliche Neuregelungen in der Form vor, dass im Mietrecht eine zeitlich befristete Kündigungsbeschränkung wegen Zahlungsverzugs wie folgt eingeführt wurde:
- personeller Anwendungsbereich: Wohnraum- und Gewerbemieter, Pächter
- zeitlicher Anwendungsbereich: Mietrückstände, die zwischen dem 01.04.2020 und 30.06.2020 entstehen
- Glaubhaftmachung der Kausalität zwischen COVID-19 und Nichtleistung
- Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind nicht möglich
- Verordnungsermächtigung zur eventuellen Verlängerung der Kündigungsbeschränkung um weitere drei Monate bis 30.09.2020.
Unterschiedliche Regelungen für gewerbliche und private Mieter in der Corona-Krise
Aufgrund dessen tragen sich – wie die Presse berichtet – einige Handelsketten mit dem Gedanken, ab April ihre Mietzahlungen einzustellen. Wohnungsmieter könnten nun auf den Gedanken kommen, was die Großen können, das können wir auch. Aber es gibt einen Unterschied, den sie beachten sollten. Denn Firmen und Unternehmen, die im Einzelhandel, in der Gastronomie oder im Hotelgewerbe tätig sind, dürfen aufgrund behördlicher Auflagen ihre gemieteten Räumlichkeiten nicht zu dem vertraglich vereinbarten Zweck nutzen. Die Mieträume wurden für sie wertlos. Dagegen kann ein Wohnungsmieter seine Wohnung trotz der Corona Krise weiter nutzen und zwar uneingeschränkt. Ein geringerer Verdienst oder Verdienstausfall wegen der Corina Krise hat mit seiner Wohnung nichts zu tun
Ziel des Gesetzes und Kündigungsbeschränkungen
Das Ziel des Gesetzes ist, dass mit der Neuregelung Mieter vor dem Verlust der Wohn- bzw. Gewerberäume geschützt werden sollen.
Der Anwendungsbereich des Gesetzes: Nach dem Wortlaut von § 2 Abs. 4 zu Art. 240 EGBGB ist die Regelung zur Kündigungsbeschränkung nur bis zum 30. Juni 2022 anwendbar. Nach diesem Tag kann wegen Zahlungsrückständen, die vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 eingetreten und bis zum 30. Juni 2022 nicht ausgeglichen wurden, wieder gekündigt werden.
Nach wie vor ist es zulässig, den Mieter wegen der Zahlungsrückstände für diesen Zeitraum auf Zahlung zu verklagen, um einen vollstreckbaren Titel zu erhalten. Somit ist die Erwirkung eines Mahnbescheides und Vollstreckungsbescheides nach wie vor möglich.
Lösungsmöglichkeiten bei Mietausfall
Nach unserer Meinung ist es sinnvoll, bei Nichtzahlung durch den Mieter ein Gespräch mit diesem herbeizuführen und bei einer echten Notlage des Mieters mit diesem eine für beide Seiten tragbare Lösung zu finden. Wobei diese eine Teilzahlung in Verbindung mit einer Stundungsvereinbarung incl. einem individuellen Ratenzahlungsplan sein könnte.
Zusammenhang zwischen Nichtzahlung der Miete und Corona:
Wird die fällige Miete im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 ganz oder teilweise vom Mieter nicht bezahlt, darf der Vermieter den Mietvertrag nicht wegen dieser Mietrückstände kündigen, wenn die Nichtzahlung auf der COVID-19-Pandemie beruht. Zahlt der Mieter aufgrund anderer Gründe nicht, z.B., weil er zahlungsunwillig ist, ist eine Kündigung nach wie vor möglich.
Nachweispflichten des Mieters - Corona als Ursache
Es liegt im Aufgabenbereich des Mieters, bei Nichtzahlung der Miete den Zusammenhang zur COVID-19-Pandemie darzulegen. Hierzu kann der Mieter zum Beispiel eine Versicherung an Eides Statt oder andere geeignete Mittel vorlegen. Dies können weiterhin der Nachweis der Antragstellung oder die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigung des Arbeitgebers oder andere Nachweise über den Verdienstausfall sein.
Fazit - Mietzahlungspflicht bleibt trotz Corona-Krise bestehen
Zusammengefasst bleibt festzuhalten, dass die Mieter zur Mietzahlung verpflichtet bleiben. Kommt es beim Mieter zu Verdienstausfällen aufgrund von Corona und den darauf beruhende öffentlich-rechtliche Anordnungen liegt dies in seiner Risikosphäre. Durch die gesetzliche Kündigungsbeschränkung kann er aufgrund von Mietrückständen für die Zeit von April bis Juni 2020 lediglich nicht gekündigt werden.
Zunächst ist der Mieter daran gehalten, Wohngeld oder andere sozialrechtliche Ansprüche geltend zu machen, um seine finanzielle Lücke aufgrund von Corona zu decken. Erst wenn trotz dieser (glaubhaft gemachten) Bemühungen nicht verhindern werden kann, dass ein kündigungsrelevanter Mietrückstand entsteht (zwei Monatsmieten oder mehr als eine Monatsmiete für zwei aufeinanderfolgende Termine), kann sich der Mieter auf den neuen Kündigungsschutz berufen.
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